タワーマンション投資は魅力的な資産形成手段ですが、実際のオーナーたちの“本音”には、維持コストや管理会社対応への不安が多く含まれています。
アセットテクノロジー株式会社が実施したアンケート調査では、オーナーたちが直面しているリアルな課題が明らかに。
この記事では、富裕層投資家にとって見逃せない「タワーマンションの本音と改善策」に迫ります。
成功するための視点と実践的な対応策を明快に解説します。
オーナーが直面する維持コストの本音
タワーマンションのオーナーが抱える最大の悩みは、想像以上に重い「維持コスト」です。
今回の調査では、約46.3％のオーナーが「設備の故障やメンテナンス費用の負担」に強いストレスを感じていることが明らかになりました。タワーマンションは高層であるがゆえに、設備の規模や構造が複雑で、修繕にかかる費用も桁違いです。
たとえば、エレベーターや空調システム、水回りの給排水設備など、共用部の設備更新費用が数百万円単位でかかるケースもあります。また、築10年以上経過した物件では修繕サイクルに入るため、定期的な大規模修繕が必要になります。これらを踏まえると、表面利回りがいかに高く見えても、実質利回りは維持コスト次第で大きく目減りしてしまうリスクがあるのです。
このようなリスクを回避するには、購入前に「修繕履歴」と「今後の修繕計画」、さらに「修繕積立金の残高と見通し」を必ず確認することが重要です。また、管理会社が提供する設備保証制度や、長期修繕計画の有無も投資判断の重要な材料となります。長期保有を前提とするなら、こうした“見えにくいコスト”の先回り対策こそが、資産価値を守るカギになるのです。
緊急対応と外国人入居者への実態本音
次に浮かび上がったのが、「緊急時対応の遅さ」と「外国人入居者への対応」への不満です。調査によれば、約42.6％のオーナーが「緊急時の対応に不安がある」と感じており、特に水漏れや設備トラブルが夜間や休日に発生した際、管理会社の対応スピードに不満が募っています。
また、近年ではタワーマンションに外国人入居者が増加傾向にありますが、約50.9％のオーナーが「言語の壁や文化的差異による対応の難しさ」を課題に挙げています。英語を話せないスタッフが対応することで、トラブルが長期化したり、クレーム対応が後手に回るケースも少なくありません。
投資家としては、これらの問題に対して、事前に管理会社の「対応体制」を見極める必要があります。具体的には、多言語対応可能なカスタマーサポートの有無、緊急時の出動体制（24時間365日対応か否か）、さらには入居者向けのマニュアルや通訳サポート体制の整備状況などを確認しましょう。外国人入居者の増加は収益機会であると同時に、リスク要因にもなり得ます。だからこそ、“対応できる体制”を整えた物件を選ぶことが、中長期の安定運用につながります。
将来不安の本音と備える投資戦略
オーナーたちの本音として、将来的な不安も多く挙げられました。調査では「修繕費用の高騰」が51.9％、「設備老朽化による管理負担」が46.3％、「管理会社の質の低下」が33.3％と、今後の運用に対する懸念が目立ちます。
こうした課題に対して、長期視点での戦略的対応が求められます。
まず第一に、タワーマンションは物件ごとに修繕積立金の水準が異なるため、“適切な積立がなされているか”を精査することが重要です。積立不足が続けば、将来的に一時金徴収や管理費の値上げが発生し、投資利回りに直撃します。
第二に、設備老朽化への対策として、最新の省エネ設備やIoTを導入している物件は、メンテナンス費用の抑制と資産価値維持の両面で有利になります。たとえば、スマートロックや遠隔監視システムを備えた物件は、入居者にも好印象を与えやすく、賃貸需要も安定します。
第三に、管理会社の選定には「透明性」「専門性」「継続的な改善姿勢」の３要素が求められます。定期的にオーナー向けの説明会を実施しているか、第三者による点検を導入しているか、また修繕履歴をWebで共有できるかなど、現代的な管理手法を導入している会社は信頼度が高いといえます。
本音を踏まえた“管理会社選び”の極意
最後に、タワーマンション投資において「本音」をふまえた上で最も重要なアクションは、“信頼できる管理会社選び”です。どれだけ立地が良く、建物が立派でも、管理が不十分であれば、その資産価値は徐々に毀損されてしまいます。
今回の調査では、成功しているオーナーの多くが「管理会社の質が投資成果を左右する」と実感しており、43.5％が「計画的な修繕」、39.8％が「質の高い入居者確保」、30.6％が「専門性の高い管理体制」を重要視していることが分かりました。
信頼できる管理会社を選ぶには、まず以下のチェックリストを参考にしてください
【信頼できる管理会社を選ぶためのチェックリスト】
✓設備保証プランや長期修繕計画の透明性
✓多言語対応・外国人入居者へのマニュアル整備
✓緊急対応の実績（出動までの平均時間など）
✓入居者クオリティ管理の仕組み（属性審査、マナー研修など）
特に、最近では「管理品質を数値化」して公開する事業者も増えており、こうしたデータを比較することで“本当に信頼できる管理会社”を選定することができます。物件選びだけでなく、“誰に管理を任せるか”こそが、タワーマンション投資の成否を分ける分水嶺になるのです。
タワーマンション投資における“本音”は、表に出にくいコストや管理体制にあります。本稿で示した調査結果と対策を踏まえれば、他の投資家と差がつく視点を得られるはずです。
短期的な利回りに惑わされず、長期で価値を維持・成長させるには、「見えないリスク」を先回りして対処する戦略が必要不可欠です。