東京都23区の中古マンション市場において、80㎡以上の大型物件の価格が過去最高水準に達しています。
特に都心5区では、富裕層の需要が価格上昇を牽引しており、不動産投資家にとって注目すべき市場動向となっています
80㎡超物件の価格が急上昇、都心5区で顕著な傾向
マンションリサーチ株式会社の調査によると、2021年以降、東京都23区内の80㎡以上の中古マンションの坪単価が急上昇しています。
特に千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の都心5区では、2025年初頭に坪単価が1,000万円に迫る水準に達しました。
これは、従来の「広い物件は坪単価が低い」という常識を覆す動きであり、富裕層の需要が価格上昇を牽引していることを示しています。
富裕層資金と低金利が生んだ価格高騰の構図
2021年中盤から顕著になった80㎡超の大型物件の価格上昇は、単にコロナ禍によるライフスタイルの変化だけで語ることはできません。確かに在宅勤務の普及により、住環境に対する意識が高まったのは一因ですが、それだけでは坪単価が1,000万円に迫るような急騰は説明がつきません。
まず注目すべきは、富裕層の「資産の組み替えニーズ」です。金融市場が不安定な中で、現物資産としての不動産、特に立地が確かで流動性の高い都心大型物件への資金移動が進みました。これにより、需給バランスが一気に買い手優位となり、価格上昇を加速させた側面があります。
また、価格上昇初期には超低金利環境も大きく寄与しました。当時は住宅ローン金利や投資ローン金利が歴史的な低水準にあり、高価格帯の物件でも資金調達がしやすい状況でした。しかし、2024年以降は金利が上昇局面に入り、今後は購入判断において資金計画の精緻さがより問われるフェーズに移行しています。
さらに、海外投資家の動きもじわじわと効いています。特に円安が進行する中で、都心の優良物件が“割安”に見えることから、実需・投資の両面で海外マネーが流入。富裕層向け物件の価格押し上げ要因となっています。
こうした複合的な要因が絡み合う中で、都心大型物件は単なる「住まい」から「資産運用の対象」へと明確にシフトしており、不動産市場の中でも特異な値動きを示すようになっています。
都心と郊外で進む価格の二極化
都心5区の価格上昇が際立つ中で、実はそれ以外の区においても80㎡超の大型物件は着実に値を上げています。
特に品川区や目黒区、世田谷区といったブランド性と利便性を兼ね備えたエリアでは、2021年からの価格推移が安定した上昇トレンドを描いています。つまり、価格の「二極化」とは単に都心と郊外の単純な分断ではなく、「高い資産価値を持つエリア」と「それ以外のエリア」での明確な選別が進んでいると言えます。
この傾向は、物件選びが「立地×広さ」だけでなく、「エリアの将来性」や「出口戦略を見据えた流動性」を重視する段階に来ていることを示しています。不動産投資家にとっては、都心だけでなく、安定成長が見込まれる準都心エリアや再開発が予定されている区の動向も注視すべきフェーズです。
都心に比べれば価格帯は控えめですが、その分、利回りや中長期のキャピタルゲインにおいて優位性を見出せる可能性もあります。今後の市場環境を見据えれば、「都心か郊外か」ではなく、「選ばれる区かどうか」という視点で物件を見極めることが重要になるでしょう。
今後注目すべきエリアと物件選定のコツ
2025年の今、タワーマンション市場は「踊り場」に近づきつつあるといえます。価格が高騰しきったことで、一部では調整局面に入る可能性も指摘されています。
ただし、全体が下降に向かうというより、物件の選別がより重要になるフェーズです。広さ・立地・ブランド力を兼ね備えた物件こそ、今後も安定したインカムゲインと資産価値維持が見込める優良投資先といえるでしょう。
投資戦略としては、短期売却よりも長期保有が有利です。特に将来のインフレや円安リスク、住宅ローン金利上昇といった外的要因にも強い現物資産への投資としてタワマンの意義が再確認されています。
今後、同様の動きが見込まれるエリアとしては、再開発が進む品川・虎ノ門・日本橋などが挙げられます。これらのエリアでは、新築・中古を問わず、ブランド力のあるプロジェクトが次々と登場しています。
選定の際のポイントは下記の4点です。
マンションの選定ポイント
(1) 立地の将来性（再開発やインフラ計画）
(2) 建物の施工・管理実績
(3) 長期保有に適した間取りと共用施設
(4) 賃貸需要の強さ
2025年のタワーマンション市場は、選別と戦略の時代へと突入しました。中でも、資産価値を保ち続ける優良物件の見極めが重要です。パークタワー上野池之端に見られるような好条件を備えたタワマンは、今後の資産防衛・形成の核となり得る存在といえるでしょう。