不動産投資は多くの投資家にとって魅力的な選択肢の1つですが、高いリターンの背後には見逃せないリスクが存在します。意識高い投資家たちが直面する具体的なリスクとは何か…。
本記事では、不動産投資の中でもマンション投資に焦点を当て、リスクを明らかにし、賢い投資判断を下すための必要な情報を提供します。
最後に、タワーマンションを活用した現金の生み方を書いています！ぜひ最後までご覧ください！
不動産投資における主なリスク要因
不動産投資の中でもマンション投資は、高い利益見込みにより魅力的な選択肢ではありますが、一方でいくつかのリスクも含まれています。市場の動き、管理コストの変動、法改正や規制変更、将来予測の誤差、さらには空室率といった要素は、不動産投資において注意深く考慮すべきポイントです。
以下で解説するリスク要因を理解し、適切に対処していけるようになりましょう。
市場変動リスクとその影響
不動産市場は経済全体の変動に密接に影響されます。日本国内においても、2008年のリーマンショック以降、不動産価値が大きく下がった事例が多数見られました。
特に、タワーマンション市場は商業地の近くや駅周辺の好立地に建てられることが多く、景気悪化の影響を大きく受けていました。
景気悪化により、高額な物件への投資意欲が減退し、東京の中心部やその他大都市圏のタワーマンション価値が下がったのです。
不況期には価格が下落する可能性が高いため、投資家は柔軟な資金計画を立て、景気の動向を見極めながら投資を行うことが重要です。
管理費・修繕積立金の増加
分譲マンションのランニングコストには管理費と修繕積立金があります。新築マンションでは両方の費用が増加している一方で、中古マンションの管理費は管理組合との合意が取れないことから、ほとんど上昇していません。しかし、修繕積立金は建築費の高騰に伴い増加している現状があります。
また、新築マンションでは、販売を容易にするために修繕積立金を低く設定し、修繕が必要となる12年後に不足が発生したかのように見せて値上げを提案する悪質な手法が見られています。
新築は開発当初の管理費や修繕積立金が当初の見積もりよりも10年で30%増加したところもあるのだとか…。
マンション購入時には修繕積立金を専有面積で割ってm2単価を算出してみてください。候補物件ごとに比較すれば、追加手出しが発生する可能性が高い物件を判断できるでしょう。
中古物件の修繕積立金めやすは下記の通りです。
・2022年：180円/㎡
※2010年は100円/㎡
法律・規制の変更と投資への影響
不動産市場は政府の政策によって大きく左右されます。例えば、都市部での再開発促進法が施行された場合、特定地域の不動産価値が上昇する可能性がありますが、逆に環境保護法強化により建設条件が厳しくなれば価値が下がることもあります。
このような外部環境の変化に敏感であることが、賢明な投資判断を下すためには必要です。
物件の立地と将来性の評価誤差
立地は不動産価値を左右する重要な要素です。例えば、開発予定の交通インフラが計画通りに進まなかった場合、予想された価値上昇が実現しないことがあります。
1990年後半、東京の某タワーマンションプロジェクトでは、予定されていた地下鉄新線（大江戸線）の開通遅延が影響し、タワーマンションの見込み価値が下がりました。
投資用新築物件を購入するにあたって交通インフラの開通遅延は痛手です。投資前の詳細なリサーチと、リスクを考慮した評価が重要となります。
空室リスクと収益への影響
不動産投資物件をタワーマンションにした場合、通常のマンションと比べて賃貸収益のリターンは大きく寄与しますが、高額賃料設定の物件では空室率が高くなるリスクがあります。経済が低迷している時期には高級物件への需要が落ち、空室が増える傾向があるからです。予想収益が減少し、投資全体のパフォーマンスに影響します。
空室リスクを低減するためには、市場状況を常に把握し、柔軟な賃料設定をしましょう。
不動産投資のリスクを回避するための戦略
上記で解説したリスクを回避するための戦略を簡単にお伝えします。ここでお伝えしている戦略は一般的に言われている内容ですので、基本をご存知の方は次へ進んでください！
戦略1｜適切な物件選びと物件選びの基準
物件選びは不動産投資の成功において最も重要な要素の一つです。良い物件の条件として、立地の良さ、建物の品質、将来の資産価値の見込みなどが挙げられます。
立地が良ければ、賃貸で貸し出す場合は、入居率の向上や賃料の安定が見込めるため、空室リスクを軽減させられるでしょう。
売却益を狙う場合も“立地は最優先事項”です！
戦略2｜キャッシュフローの管理
不動産投資において、キャッシュフローの管理は非常に重要です。投資物件からの収入と出費を正確に把握し、予想外の修繕費や税金の増加に備えるために十分な資金を確保しておきましょう。
また、長期的に安定した収入を確保するためには、物件のメンテナンスを怠らず、賃貸条件を適時に見直すことが重要です 。
戦略3｜リスク分散の方法
不動産投資におけるリスク分散には、複数の地域や異なるタイプの不動産への投資が効果的です。
例えば、一つの地域だけでなく、都市部と郊外、または商業用不動産と住宅用不動産へ分散投資することで、一方の市場が不振でも他の市場でカバー可能です 。
ここでは不動産投資における話でしたが、リスク分散の観点からお伝えすると、不動産投資のみならず株式投資や米国国債などいくつかに資産分散させておくのをおすすめします。
都市部のマンションを投資物件として検討するなら、タワーマンションを候補に入れるとよいでしょう。その理由を次に解説します。
タワーマンションの長期的な展望
タワーマンションは住んでも投資物件でも最高だと私は考えています。ここでは、住んでも賃貸でも最高な理由を挙げてみました。
人口動態とタワーマンション市場需要
人口が減少して高齢者が増えると、住宅需要が減って不動産価格を下げる可能性があると言われています。しかし、都心部に住む特定の人々は、タワーマンションの利便性や特別な生活スタイルを求めているため、需要が見込まれているのです。加えて、一人暮らしや核家族世帯が増えると、コンパクトな住宅への需要が高まるためタワーマンション市場はまだまだ熱いでしょう。
さらに、高齢化が進むと、住宅に求められるニーズが変化します。タワーマンションはセキュリティが高く、一戸建てよりもメンテナンスが容易なため、高齢者にとって魅力的な住宅選択肢の1つです。エレベーターやバリアフリー設計など、利便性の高い建物設計はタワーマンション需要を一層高めるのです。
利便性よく、住宅管理の手間をかけず住めるのは忙しい共働き世帯にはありがたいことです。賃貸で貸す場合も需要はありますし、住んでいても満たされる物件なのがタワーマンションだと考えています。
ちなみに、タワーマンションは国内需要のみならず、海外需要も増えています。実際、私のタワーマンションはアジア圏の方が増えました！
都市計画による将来の発展
都市の発展計画や新たなインフラプロジェクトはタワーマンションの価値や将来性に大きな影響を与えます。 新しい商業施設の建設や街の利便性向上、新たな電車や高速道路などの交通手段の開発・既存の改善はタワーマンションの立地価値を上昇させます。
環境に配慮したインフラ整備、防災減災対策などは、住民の生活の質向上と同時にタワーマンションの環境価値も上昇します。そのため購入する際は、長期的に発展の見込みのあるエリアに絞りましょう。
都市計画エリアに立ったタワーマンション周辺は病院や商業施設などもの足りない場合もありますが、これから発展して資産価値を高めてくれるため、新しい施設が立つのを楽しみに待つ楽しみもあります。
投資物件はなるべく資産価値の上がるものを購入することが重要と言われていますよね。都市計画はしっかりと調べておきましょう！
不動産投資物件をリスクを考えて購入する前にお伝えしたい話
不動産投資目的にマンションの購入検討話をチラホラ聞きます。私が投資物件としてタワーマンションをおすすめしている理由は、通常のマンションよりも資産価値の高まる可能性が高いからです。また、マンションを投資目的に購入するということは、長期的な賃貸収入が欲しいからでしょう。
しかし、インフレが高まっている2024年現在、現金をモノに変える判断はとてもよいと感じますが、家賃収入を得て現金のまま持つとインフレの影響を受けてお金の価値が下がってしまうのでおすすめしません。
もし、毎月の家賃収入を株式投資に回すとしても、得られる利益は一括投資よりも多くない。そのため、私はこんな資産形成の仕方をおすすめしています。
それは、タワーマンションを5年後、10年後売却して売却益を得て、ローン返済額を減らしたり、他の投資資金に回しましょう！というもの。
今、タワーマンションにお住まいの方は十分に資産価値が上がっていますので、ベストタイミングです。
実は、タワーマンションはただの住居ではなく資産です。マイナス金利政策解除で住宅ローンが上がると言われていますが、まだ変動金利は低いまま。次のタワーマンションもローンを組んで購入してほしいと考えています。
現在、首都圏の新築マンション価格は高騰し、中古物件も地価上昇により価格上昇しています。今、売却益を得て、ローン返済額を減らす。もしくは売却益を他の資産運用資金に回すことで長期を見据えた資産づくりの可能性を高めてほしい。そういう思いで提案しました。
タワーマンションにお住まいの方、タワーマンション購入検討中の方は聞き慣れない現金の生み方かもしれませんが、ぜひご検討ください。
