マンション売却の手数料一覧！少しでも多くのお金を手元に残す方法紹介

マンション売却時における不動産仲介手数料は売却総額から差し引かれ、手元に残る金額に影響を与えます。そのため少しでも手数料を抑えたいと思うのは当然のことでしょう。

そこで本記事ではマンション売却金額に応じた手数料をご紹介するとともに、その他かかる費用を解説します。手元に少しでも多くのお金を残す方法についても紹介していますので、ぜひ最後までご覧ください。

マンション売却時の手数料は不動産会社に支払う仲介報酬

マンション売却時の手数料とは、不動産会社への売買仲介報酬を表します。不動産会社の利益となる仲介手数料は宅建業法により定められ、不動産の売買価格によって上限が決められています。

マンション売却における手数料一覧

マンション売却における手数料の計算方法は下記の通りです。

条件	算式
売却価格が400万円超	（売却価格の3% ＋ 6万円） ＋ 消費税
売却価格が201万円＜399万円	（売却価格の4% ＋ 2万円） ＋ 消費税
売却価格が200万円以下	売却価格の5% ＋ 消費税

マンション価値上昇に伴い、売却価格が1億円を超すタワーマンションも出てきました。そこでタワーマンションの売却を想定し、売却価格が5,000万円～1億円の場合、どれほどの仲介手数料がかかるのか一覧表を見てみましょう。

売却価格	仲介手数料	仲介手数料+消費税
5,000万円	156万円	171万6,000円
6,000万円	186万円	204万6,000円
7,000万円	216万円	237万6,000円
8,000万円	246万円	270万6,000円
9,000万円	276万円	303万6,000円
1億円	306万円	336万6,000円

仲介手数料の支払い方法は下記2つで、現金払いが基本です。

1. 売買契約締結時に半額を支払い、決済・引き渡し完了時に残り半額を支払う
2. 決済・引き渡し完了時に全額を支払う

仲介手数料の支払いが発生するのは売買契約を結ぶ不動産会社のみなので、複数の仲介業者に依頼しても問題ありません。

マンション売却における手数料以外の費用

マンション売却時は仲介手数料以外にどのような費用がかかるのか解説していきます。

譲渡所得税

物件を売却した際、売却益が発生すると譲渡所得があったとみなされ譲渡所得税を納めなければなりません。所得税、住民税、復興特別所得税を合算し、物件保有期間年数に応じた割合が納める金額となります。

• 物件保有期間5年以下：譲渡所得の39.63%
• 物件保有期間5年超：譲渡所得の20.315%

2024年時点、譲渡所得税は最大3,000万円控除する特例制度があります。3,000万円控除の概要を下記記事で解説していますのでご参照ください。

抵当権抹消費用

住宅ローンが残る物件を売却する場合、売主側は抵当権抹消の手続きが必要です。

抵当権抹消とは、住宅ローンを借りる際、担保にした不動産に付く「抵当権」をローン完済により抹消するという意味。抵当権を抹消しなければ、金融機関に抵当権が残ったままとなるため、不動産の所有権が買主側へ移転できない。

抵当権抹消に必要は登録免許税は1不動産あたり1,000円ですが、マンションは土地と建物のそれぞれに抵当権が設定されているため2,000円の登録免許税が必要となります。司法書士に頼まず自分で手続きする場合は2,000円のみの出費です。

しかし、抵当権抹消は法務局とやり取りすることとなり、手続き内容が重要なうえ、書類作成や必要書類の準備が煩雑なため司法書士へ頼むのが一般的です。司法書士に頼む場合、1,000円～3万円ほど報酬が必要となります。

印紙税

印紙税は、文書の作成行為の背後にある経済的利益、文書を作成することに伴う取引当事者間の法律関係の安定化という面に担税力を見出して課税している租税であり、税体系において基幹税目を補完する重要な役割を果たしている。

引用：国税庁 最近における印紙税の課税回避等の動きと今後の課税の在り方

不動産における印紙税とは、不動産売買契約時に交わす契約書に対して課税される税金です。印紙税額は契約金額で異なり、租税特別措置法により軽減税率が適用されます。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え 100万円以下のもの	1千円	500円
100万円を超え 500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え 1千万円以下のもの	1万円	5千円
1千万円を超え 5千万円以下のもの	2万円	1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの	6万円	3万円
1億円を超え 5億円以下のもの	10万円	6万円
5億円を超え 10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え 50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

例えば、9,000万円のマンション売却が決まれば、売買契約書に貼付する印紙は3万円です。もし印紙を貼っていなかった場合、過怠税が課せられ3倍の額を納めなければなりません。

また、印紙は再利用を防ぐために消印が必要とされています。消印していない場合、印紙と同額の税金を納める必要があるため気を付けましょう。

参考：国税庁 印紙の消印の方法

ローン一括返済手続き費用

残った住宅ローンを一括返済する場合は金融機関への手数料支払いが必要です。手数料や一括返済の手続き方法は金融機関によって異なるため、借入中の金融機関のホームページを確認したり、返済表に記載される支店等に問い合わせをしたりするのをおすすめします。

なお、一括返済にかかる手数料の目安は5,000円～3万円程度です。

各種証明書発行費用

売買契約時、抵当権抹消時、不動産の引き渡し時など多くの場面で必要となるのが印鑑証明書です。
他にも、住所変更などに際して住民票が必要となったり、物件の名義変更手続きに固定資産税評価証明書が必要となったりと、各種証明書を発行する費用がかかります。

自治体によって異なりますが、トータルで数千円以内に収まるでしょう。

ハウスクリーニング費用

ハウスクリーニングは、入居中よりも退去後に行う方が数万円安く済ませられます。ハウスクリーニングの費用は業者によって異なりますが、3LDKの物件を退去後にハウスクリーニング（水回り、キッチン、フローリング）した場合、6万円～10万円ほどかかります。

水回り、キッチン、フローリングはきれいにしておくと買い手が付きやすくなるでしょう。

引越し費用

引っ越し費用は、作業者の人数やトラックのトン数、移動距離、繁忙期かどうかで変わります。2月～4月の繁忙期は避け、9月後半～11月頃に引越しすると費用を抑えられます。

マンション売却で少しでも多くのお金を残す方法

マンション売却にかかる費用の大半は「譲渡所得税」と「仲介手数料」が占めています。この大半の費用を少しでも抑えたいがゆえに、仲介手数料の値下げ交渉に踏み切る方がいらっしゃいます。

しかし、当サイトでは仲介手数料の値下げ交渉はおすすめしておりません。理由は、不動産会社は仲介手数料で物件の買い手を探す広告宣伝を出しているからです。

仲介手数料を値下げして費用を抑えられたとしても、広告宣伝を打ち出せず、買い手候補者が見つけられないこともあり得るでしょう。仲介手数料の値下げをするよりも、税制を理解して活用する方が賢い売却方法であると言えます。

譲渡所得税の控除特例を適用させる

譲渡所得税とは、売却益（譲渡所得）に対する所得税、住民税、復興特別所得税の合算したものであり、譲渡所得は下記の算式で計算できます。

譲渡所得 ＝ 譲渡価額（売買代金）－（取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費とは、購入額から減価償却費を引いたもの。土地と建物を別にして算出する必要があり、マンションの場合は建物の材質と耐用年数に応じた算式で求める。譲渡費用は仲介手数料や印紙税などが該当する。

7,000万円で購入したマンション（10年居住）を1億円で売却する場合、譲渡所得税は下記の通りです。

【譲渡所得】
1億円 －（7,000万円 ＋ 300万円）＝ 2,700万円

【税金】
2,700万円 × 20.315% ＝ 5,485,050円

通常であれば約550万円の譲渡所得税を納めなければなりません。しかし、譲渡所得を最大で3,000万円まで控除する特例を適用できれば、2,700万円（譲渡所得分）の控除が可能となります。

1億円売却価格の場合、仲介手数料（税込）は336万6,000円でした。336万円から値下げ交渉するよりも、控除特例を活用する方が出費額を抑えられるのは一目瞭然です。

▼譲渡所得税控除の詳しい記事はこちら

マンション売却の手数料を値下げ交渉するよりも制度を正しく活用する方が賢い選択

マンションの売却費用は数百万円にものぼるため少しでも抑えたいと思われるでしょうが、不動産会社の仲介手数料の値下げ交渉はおすすめしません。理由は、買い手を集める宣伝広告費の不足を招き、買い手がつかない可能性が高くなるからです。

仲介手数料を下げるよりも、今ある制度を理解して正しく活用する方が賢い売却方法です。

本記事内でご紹介した譲渡所得の例は分かりやすく端数を無くしたものです。実際には複雑な計算が必要となるため税理士に相談することをおすすめします。当サイトは、東京のタワーマンションに関する発信を行っております。税理士も紹介できますので、お気軽にお問い合わせください。