住宅ローン固定金利の動向と選択ポイントを解説！

住宅ローンを検討する際に重要なのが、金利の種類です。特に固定金利は、借入期間中の金利を一定に保つことができるため、多くの人にとって魅力的な選択肢となっています。

本記事では、住宅ローンの固定金利の特徴や種類、そして選択時のポイントについて詳しく解説します。固定金利のメリットとデメリットを理解し、自分に最適なローンを選ぶための参考にしてください。

住宅ローンの固定金利は10年国債の利回りに影響される金利

固定金利は、日本国債などの利回り、つまり長期金利（1年以上の金融資産の金利）の影響を受けると言われています。投資家たちの株式売買、国債売買といった世界経済に左右される特徴があります。

一方、変動金利は、国民の消費動向によって日銀が金利上げ下げのコントロールしており、短期プライムレートと呼ばれる1年以内の短期貸出の金利を指標にされています。

直近10年の固定金利は多少の上下をしつつも、右肩上がりに上昇しており、それに伴い住宅ローンの固定金利も上昇し続けています。マイナス金利が解除された今、10年国債の金利も少しずつ上昇すると見られ、同時に住宅ローンの固定金利も上がってくると予想されます。

住宅ローンの固定金利の種類（全期間固定・指定期間固定）

固定金利には2種類あり、借入期間の全期間を同じ利率で借入を行う「全期間固定型」と、5年・10年・20年と固定金利期間を指定する「固定金利選択型」があります。

固定金利選択型で5年を選択すると、5年間は固定金利の利率となり、期間終了後に変動金利に変えるか、もしくは固定金利にするか選択できる仕組みです。

全期間固定は金利変動リスクがない分、金利も高めに設定されており、支払い額をずっと固定したい人にとっては理想的な借り方ですが、総返済額が増えるためしっかりと金利の勉強をして納得したうえで選択していただきたいと思います。

固定金利の中で選ぶなら20年固定が有利

固定金利にするなら多少金利が上がろうとも返済総額が増えることを承知に「全期間固定」を望まれる方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、初期の返済額と金利負担を詳細に解析すると、元本が減少するにつれて金利負担が軽減するため、長期間の固定金利は必要ないことが明らかになります。下記でシミュレーションしてみましたので、ご参考ください！

借入金額：8,000万円
ボーナス返済：なし
借入期間：35年
固定金利：年1.805％
返済方法：元利均等返済

住信SBIネット銀行のシミュレーション結果（借入初期）

住信SBIネット銀行のシミュレーション結果（借入後期）

借入後期の利息分は数千円、数百円となっています。35年全期間固定とすると、この数千円、数百円にも1.805%かかることとなるため、返済が後半になればなるほどムダな利息を支払うことになるのです。

参考：住信SBIネット銀行 住宅ローンシミュレーション

固定金利と変動金利の金利差が0.7%以下になると固定金利が優位

10年国債の金利が上昇中の今、固定金利も右肩上がりとなっているとお伝えしました。変動金利は実体経済に左右されるため、デフレ時代の間は金利を上げられず横ばいの状態となっています。今後、インフレにより賃金が上昇していけば変動金利も段階的に上がっていくと見られ、固定金利と変動金利の選択が難しくなっていくでしょう。

そこで、とても参考になるのが、モゲチェックのYouTubeです。下記動画では「固定金利と変動金利の金利差が0.7%以下になると固定金利の方が優位となる」とシミュレーションされていました。

動画内のシミュレーションでは、個々人の属性や資産で決まる適用金利には当てはめていません。銀行によっても、借入者の属性や資産によっても利率は変わります。そのため、それぞれで見積もりした変動金利・固定金利の適用金利を確かめ、金利差が0.7%より大きければ変動金利、0.7%以下であれば固定金利を選択の目安にするとよいでしょう。

まとめ

住宅ローンを選ぶ際には、固定金利と変動金利の特徴とリスクをしっかり理解することが重要です。自身のライフスタイルや将来の計画に合わせて、最適な金利タイプと期間を選択しましょう。特に、固定金利と変動金利の金利差が0.7%以下の場合は固定金利が優位となるため、この点を参考にしながら慎重に検討することをおすすめします。