マンションを売るつもりで買う方は知っておくべき売買基本！価格下落理由と下落幅を抑える方法解説

マンションを将来売るつもりで買う方は、中長期的な資産価値の上昇を期待したり、転勤で売却しなければならなくなったときに損したくないと思ったりしているでしょう。
一生の買い物の中でも家は高価であるため、数百万円、数千万円と簡単に価格が下がってしまうと残念な気持ちになってしまいますよね。

そこで本記事では、「新築マンションを売却するとき購入価格よりも下がってしまう理由」と「下落幅を抑える方法」を解説します。

新築マンションと中古マンションで購入を迷っている方も、ぜひ参考にしてください。

新築マンションを売るつもりで買ったのに値下がりしてしまう理由

新築マンションは中古マンションとは異なり、築浅であっても売却する際は価格がかなり下がってしまいます。新築マンションが購入時よりも値下がりしてしまうのは、下記4つが原因です。

順に解説します。

新築と中古とでは価格の決め方が違うから

値下がりの最大要因は、そもそも新築と中古とでは価格設定の決め方が異なります。ここを知っているのと知らないのとでは物件の選び方が変わってきますので、しっかりと押さえておきましょう。

では、まずは新築マンションの価格の決め方からご説明します。

新築マンションの価格構成

新築マンションの価格は下記の構成で決まります。土地と建物の値段に加えて不動産会社の利益が上乗せされているのです。

マンションは「都市開発や物件開発したデベロッパー」「建物を建てる建設会社」によって建てられ、「販売業者」が販売しています。中には、デベロッパー自ら販売業者となる場合もありますが、仲介業者を利用する場合もあり、販売の仕方はさまざまです。

中古マンションの価格構成

一方、中古マンションの価格は下記構成で決まります。

新築マンションを購入して1、2年後に売却しようとしても、土地と建物の評価をもとに価格決定されるため、購入価格を上回ることは難しくなるのです。

空室が多くなると値下げせざるを得ないから

また、同マンション内に空きが多くなると「魅力のないマンション」と判断されかねず、売却することが急務となります。

購買意欲を促して売却させるためには値段を下げるのが有効なため、当初予定していた売却金額よりも下げて売ってしまう現状があります。

競合する物件に合わせると値下げせざるを得ないから

同マンションのみならず、周りにある競合物件の価格に合わせようとすると値下げせざるを得ない場合もあります。

もし、競合に合わせて値下げしたくない場合は、リフォーム時に競合にはない室内オプションを付けておくのも1つの手です。

地価が下がったから

中古マンション価格は「土地」と「建物」で構成されると先述しました。売却するとき、土地の部分が購入時よりも下がってしまえば売却価格が落ちるのも仕方ありません。

いくら建物部分でカバーしようとしても、建物は経年劣化で資産価値が薄れてきますから、カバーできる範囲が限られてきます。

地価下落による売却損は新築マンションに限った話ではありませんが、新築マンションは不動産会社の利益部分が回収しにくい構造になっているため、地価の下落はできるかぎり避けたいところです。

では、マンションを売るつもりで買う人は、どういった視点で物件選びをしたらいいのでしょうか。次に解説します。

マンションを売るつもりで買う人は下落しにくいマンションの特徴や下落幅を抑える方法を知ろう

どんなマンションが値下がりしにくいのか、値下がりするとしても下落幅をどうやって抑えられるのか気になるところでしょう。そこで、値下がりしにくいマンションと特徴と下落幅を抑える方法を紹介します。

値下がりしにくいマンションの特徴

値下がりしにくいマンションは、下記の特徴があります。

• 地価上昇エリアに建っている
• エリアの世帯構成に合っている

順に解説します。

地価上昇エリアに建っている

マンション価格は「土地」と「建物」から構成されるとお伝えしましたが、値下がりしにくいマンションは、地価上昇しているエリアに建っています。

東京の地価上昇エリアは、千代田区・港区・渋谷区・中央区で繁華街や行政機関が集結した、いわば日本の中枢です。

ちなみに2024年現在、アジア圏の富裕層や投資家は、港区の湾岸エリアにあるタワーマンションを現金で一括購入する傾向が強く、値下がりしにくい状況が形成されています。しかし、港区は新規開拓できる土地が少なく、築古物件も多いことから中央区や江東区の湾岸エリアに流れている現状もあります。

今、地価上昇しているエリアの物件を購入するのも良いのですが、将来、地価上昇すると見込めるエリアの物件を購入するのも1つの手段として考えておくのもよいでしょう。

物件がエリアの世帯構成に合っている

そして、2つ目の値下がりしにくいマンションの特徴として、エリアの世帯構成に合ったマンションであるかが挙げられます。

例えば、ファミリー世帯の多い地域で単身者用の部屋を売ろうとしてもニーズがありません。逆もしかりで、そもそもニーズのない部屋を購入・売却するのはナンセンスです。周辺施設や住んでいる人の特徴を下調べして購入しましょう。

次に、売却時に下落幅を抑える方法をお伝えします。

下落幅を抑える方法

下落幅を抑える方法は下記3つです。

• 地価上昇を待つ
• 一般媒介契約で売却先を探す
• 施工会社の系列不動産会社に売却を頼む

では順に説明します。

地価上昇を待つ

地価上昇エリアやその周辺地域でマンションを購入した場合、地価が上昇すれば、上乗せされていた不動産会社の利益を上回る金額を得られる可能性があります。

しかし、この方法は5年、10年所有し続ける中長期的なやり方で、地価が上がっているか時々確認し、売却時期を見定めなければなりません。地価が上がっているかどうかは下記サイトを参考にするとよいでしょう。

一般財団法人 資産評価システム研究センター｜全国地価マップ

一般媒介契約で売却先を探す

不動産の売却方法は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあります。専任媒介契約と専属専任媒介契約は、不動産会社に売却を任せ、その不動産会社が保有する顧客の中から売却相手を見つける方法です。

一方、一般媒介契約は、複数の不動産会社が売却活動を行う方法となります。広く情報を広げられるため、売却額をわざわざ下げずとも売却先を見つけられる可能性が高まります。

施工会社の系列不動産会社に売却を頼む

購入した物件が大手デベロッパーが開発した物件であれば、系列不動産会社に売却依頼するのも1つの方法です。大手は自社の物件が安値で売買され、ブランド価値が下がるのを嫌います。それゆえ、安易に価格を下げることはせず売却相手を見つけようとします。

また、大手デベロッパーの顧客は収入に余裕がある層が多いため、立地や設備などを気に入れば購入してくれる可能性があります。ブランド力のあるマンションを売却する場合は系列不動産会社を活用してみましょう。

マンションを売るつもりで買うなら中古がおすすめ

知っていただきたいのは新築と中古の価格構成のところです。新築は業者の利益が上乗せされているため売却時には値下がり幅が大きくなってしまいます。

そのため、タワマンマニアでは、価値上昇エリアもしくは価値上昇が見込めるエリアの中古マンションを購入することをおすすめしています。タワマンマニアが注目している価値上昇見込みエリアは江東区の豊洲、有明、東雲。中央区は湾岸エリアです。

ただし、築30年以上の物件は注意点もあります…！下記記事で紹介していますので、ぜひご覧ください。

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